“-TEL”EOLOGY RESEARCH WORKSHOP

Team Work with Sujin Park, Hyewon Kim, Woosung Jeong, Yeji Kim, Chanwoo Jeong

2026. 07

혼..란스럽다..

초기 업무용 오피스텔은 처음부터 하나의 완성된 건축 유형으로 등장하지 않았다. 오피스텔은 사무 기능에 대한 요구만으로 탄생한 건축이 아니었다. 오히려 주택으로 분류되지 않아 세제 혜택을 받을 수 있는 법적 회색지대가 먼저 만들어졌고, 그 빈자리를 시장이 사무실과 장기체류 공간, 투자 상품 등 다양한 방식으로 채우면서 등장한 건축이었다. 즉, 오피스텔은 건축적 필요보다 법적 조건이 먼저 존재했고, 프로그램은 그 이후에 따라온 독특한 생성 과정을 가진다.

하지만 당시에는 '오피스텔'이라는 선례가 존재하지 않았다. 건축가들은 무엇을 참고해야 할지 몰랐고, 결국 가장 가까운 기존 건축 유형의 언어를 빌려 오피스텔을 설계하기 시작했다. 기본적으로는 1실 1화장실과 중복도형 복도라는 공통적인 구조를 공유했지만, 그 위에 얹힌 이미지는 모두 달랐다. 누구는 호텔을 닮게 만들었고, 누구는 오피스를 닮게 만들었으며, 누구는 아파트를 닮게 만들었다.

논현오피스텔은 호텔을 참조했다. 돌출 발코니와 박공지붕, 1층 사우나, 분리된 서비스 동선은 당시 호텔에서 사용되던 공간 언어를 적극적으로 차용한다. 분양 광고 역시 '영동의 새로운 생활공간'을 내세우며 장기 체류와 고급스러운 생활 방식을 강조했다. 이는 1980년대 후반 증가한 외국계 기업 주재원과 장기체류 수요를 겨냥한 호텔 대체 시설이라는 가설과도 연결된다.

반면 한신오피스텔은 오피스를 참조했다. 커튼월 입면과 공용화장실은 설계 당시 이 건물이 철저히 업무시설로 인식되고 있었음을 보여준다. 반대로 한신잠실코어 오피스텔은 상업지역에 위치하면서도 아파트와 유사한 구성과 이미지를 선택했다. 욕조 규제가 없던 시기임에도 스스로 욕조를 제거하는 등 '나는 주택이 아니다'라는 태도를 드러내면서도, 물리적으로는 아파트와 오피스텔을 한 단지 안에 공존시키는 전략을 취했다.

흥미로운 점은 이 세 건물 모두 설계자의 의도와 실제 사용이 어긋났다는 것이다. 호텔을 표방한 건물은 주거로 사용되었고, 오피스를 표방한 건물에도 생활이 스며들었으며, 아파트를 닮은 오피스텔 역시 업무시설이라는 법적 지위를 유지했다. 설계자가 상상했던 프로그램과 입주자의 실제 생활은 서로 다른 방향으로 흘러갔고, 이러한 불일치는 시간이 지나 유흥업소화와 투기 상품화 같은 사회적 문제로까지 이어졌다. 결국 정부는 이 혼란을 통제하기 위해 오피스텔만의 별도 규제 체계를 마련하기 시작한다.

규제가 본격적으로 적용된 이후 등장한 센추리2차 오피스텔은 이전 사례들과 다른 모습을 보인다. 이 건물은 더 이상 호텔이나 오피스, 아파트를 흉내 내지 않는다. 난방, 욕실, 발코니, 사선제한 등 여러 법규를 충족시키는 과정에서 형태가 결정되었고, 건축가의 의도보다 규제 조건의 누적이 건축을 만들어냈다. 역설적으로 이처럼 특정 유형을 표방하지 않는 형태는 다양한 프로그램을 가장 유연하게 수용할 수 있는 공간이 되었다.

결국 오피스텔의 역사는 하나의 건축 유형이 탄생한 이야기가 아니다. 법이 먼저 범주를 만들고, 건축가는 기존 유형을 빌려 그 빈칸을 채웠으며, 실제 사용은 다시 그 의도를 수정했다. 그리고 그 혼란을 수습하기 위해 등장한 규제가 비로소 오피스텔만의 형태를 만들어냈다. 초기 업무용 오피스텔은 이러한 과정이 가장 적나라하게 드러난 시기의 건축이며, 그래서 그 공통점은 같은 형태가 아니라 아직 무엇이 되어야 하는지 결정되지 않았다는 혼란 자체에 있다.

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Taekyung Kim
김태경

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01—Artist House Renovation
예술가의 집 리노베이션

02—The Small Book
작은 책

03—“-Tel”eology Research WorkshopⅠ
텔리올로지 리서치 워크샵 Ⅰ

04—Maekmundong Visual Identity & Motion
맥문동 비쥬얼 아이덴티티 & 모션